Táto prípadová štúdia sa zameria na analýzu, či sa oplatí kúpiť si chatu na prenájom na Slovensku, pričom zohľadní rôzne faktory, ako sú náklady, potenciálne príjmy, riziká a trendy na trhu.
Hypotetický scenár:
Predstavme si investora, pána Jána, ktorý uvažuje o kúpe chaty v obľúbenej turistickej lokalite na Slovensku, napríklad v okolí Liptovského Mikuláša. Jeho cieľom je chatu prenajímať krátkodobo turistom a dosiahnuť tak ziskovú investíciu.
Analýza nákladov:
- Kúpna cena chaty: Pán Ján našiel vhodnú chatu s tromi spálňami, obývacou izbou, kuchyňou a záhradou za cenu 150 000 €.
- Poplatky spojené s kúpou: Kúpne zmluvy, notárske poplatky, kataster odhadujeme na 3 000 €.
- Rekonštrukcia a vybavenie: Chata je v dobrom stave, no pán Ján plánuje menšie úpravy a dokúpenie nového nábytku a vybavenia v hodnote 10 000 €.
- Poistenie: Ročné poistenie nehnuteľnosti odhadujeme na 300 €.
- Dane: Ročná daň z nehnuteľnosti sa môže líšiť v závislosti od obce, odhadujeme ju na 500 €.
- Údržba a opravy: Počítame s ročnými nákladmi na údržbu a drobné opravy vo výške 1 000 €.
Celkové počiatočné náklady: 150 000 € + 3 000 € + 10 000 € = 163 000 €
Analýza potenciálnych príjmov:
- Priemerná cena za prenájom: Podobné chaty v danej lokalite sa prenajímajú za cenu približne 120 € za noc.
- Obsadenosť: V turisticky atraktívnej lokalite môžeme očakávať sezónnu obsadenosť. Počas hlavnej letnej a zimnej sezóny (cca 4 mesiace) by mohla byť obsadenosť na úrovni 80%. Mimo sezóny odhadujeme obsadenosť na 40%.
- Výpočet ročných príjmov:
- Hlavná sezóna (4 mesiace = cca 120 dní): 120 dní * 0.8 * 120 €/noc = 11 520 €
- Mimo sezóny (8 mesiacov = cca 245 dní): 245 dní * 0.4 * 120 €/noc = 11 760 €
- Celkový ročný príjem: 11 520 € + 11 760 € = 23 280 €
Analýza prevádzkových nákladov:
- Energie (elektrina, voda, plyn): Odhadujeme ročné náklady na energie vo výške 1 500 €.
- Internet a TV: Ročné náklady odhadujeme na 360 €.
- Pranie a upratovanie: Pri priemernej dĺžke pobytu 3 dni a cene 30 € za upratovanie po každom hosťovi odhadujeme ročné náklady na 2 300 € (23 280 € / 120 €/noc * 30 € / 3 dni).
- Marketing a online platformy (napr. Booking.com, Airbnb): Provízie a náklady na reklamu odhadujeme na 1 000 €.
- Správa nehnuteľnosti (ak by pán Ján prenajímal správcovskú spoločnosť): V tomto prípade predpokladáme, že pán Ján bude chatu spravovať sám, takže tieto náklady sú 0 €.
Celkové ročné prevádzkové náklady: 1 500 € + 360 € + 2 300 € + 1 000 € + 500 € (daň) + 300 € (poistenie) + 1 000 € (údržba) = 6 960 €
Výpočet ziskovosti:
- Hrubý ročný zisk: Celkový ročný príjem (23 280 €) – Celkové ročné prevádzkové náklady (6 960 €) = 16 320 €
- Návratnosť investície (ROI): Hrubý ročný zisk (16 320 €) / Celkové počiatočné náklady (163 000 €) * 100% = približne 10%
Ďalšie faktory a riziká:
- Sezónnosť: Príjmy z prenájmu budú výrazne závisieť od sezóny. Mimo hlavnej sezóny môže byť obsadenosť nižšia.
- Konkurencia: V obľúbených turistických lokalitách je často vysoká konkurencia zo strany iných chát a ubytovacích zariadení.
- Nepredvídané výdavky: Môžu sa vyskytnúť nepredvídané opravy alebo iné výdavky, ktoré neboli zahrnuté v odhade.
- Zmeny v legislatíve: Môžu nastať zmeny v daňových zákonoch alebo iných predpisoch týkajúcich sa krátkodobého prenájmu.
- Fluktuácia cien energií: Zvýšenie cien energií môže negatívne ovplyvniť prevádzkové náklady.
- Poškodenie majetku: Hostia môžu spôsobiť poškodenie majetku, čo si vyžiada dodatočné náklady na opravu.
- Časová náročnosť: Správa chaty na prenájom si vyžaduje čas a úsilie (komunikácia s hosťami, odovzdávanie kľúčov, riešenie problémov, zabezpečenie upratovania).
Potenciálne benefity:
- Pasívny príjem: Prenájom chaty môže generovať pravidelný pasívny príjem.
- Zhodnotenie nehnuteľnosti: Hodnota nehnuteľnosti sa môže v priebehu času zvýšiť.
- Možnosť osobného využitia: Pán Ján môže chatu využívať aj pre vlastné potreby mimo sezóny.
- Diverzifikácia investičného portfólia: Investícia do nehnuteľností môže byť dobrou diverzifikáciou investičného portfólia.
Záver:
Na základe hypotetického scenára a vykonanej analýzy sa zdá, že kúpa chaty na prenájom na Slovensku môže byť potenciálne ziskovou investíciou s návratnosťou okolo 10%. Avšak, je dôležité si uvedomiť, že táto analýza je založená na odhadoch a skutočné výsledky sa môžu líšiť v závislosti od mnohých faktorov, ako sú presná lokalita, kvalita chaty, úspešnosť pri získavaní hostí a efektívnosť správy.
Pred rozhodnutím o investícii by mal pán Ján dôkladne preskúmať trh v konkrétnej lokalite, detailne si naplánovať všetky náklady a potenciálne príjmy, zvážiť všetky riziká a byť pripravený na časovú náročnosť spojenú so správou nehnuteľnosti na prenájom. Odporúča sa tiež konzultovať s odborníkmi na realitný trh a financie.
Odporúčania pre pána Jána:
- Dôkladný prieskum trhu: Zistiť si priemerné ceny prenájmu a obsadenosť podobných chát v presnej lokalite.
- Realistický finančný plán: Detailne si rozpočítať všetky náklady a potenciálne príjmy, vrátane rezervy na nepredvídané výdavky.
- Marketingová stratégia: Premyslieť si, ako bude chatu propagovať a získavať hostí.
- Zabezpečenie kvalitnej správy: Zvážiť, či bude chatu spravovať sám alebo si najme správcovskú spoločnosť.
- Právne a daňové aspekty: Informovať sa o všetkých právnych a daňových povinnostiach spojených s prenájmom nehnuteľnosti.
Investícia do chaty na prenájom na Slovensku môže byť zaujímavou príležitosťou, ale vyžaduje si dôkladnú prípravu a zváženie všetkých relevantných faktorov.
Oplatilo by sa na takúto chatu zobrať hypotéku?
Poďme sa pozrieť, či by sa pánovi Jánovi oplatilo zobrať si hypotéku na kúpu chaty.
Doplnenie o hypotéku:
Predpokladajme, že pán Ján sa rozhodne financovať 80% kúpnej ceny chaty hypotékou. To znamená, že si vezme hypotéku vo výške 120 000 € (80% z 150 000 €). Zvyšných 30 000 € bude jeho vlastný kapitál na kúpu chaty. K tomu však musíme pripočítať aj ostatné počiatočné náklady (3 000 € poplatky + 10 000 € rekonštrukcia a vybavenie), takže jeho celková počiatočná investícia vlastných prostriedkov bude 43 000 €.
Predpokladajme ďalej, že úroková sadzba na hypotéke bude 4% ročne a doba splácania bude 20 rokov.
Podľa online kalkulačiek hypoték by mesačná splátka hypotéky vo výške 120 000 € s úrokovou sadzbou 4% na 20 rokov bola približne 727,25 €. Ročne by to predstavovalo 8 727 €.
Nová analýza ziskovosti s hypotékou:
- Celkový ročný príjem z prenájmu: 23 280 € (z predchádzajúcej analýzy)
- Celkové ročné prevádzkové náklady: 6 960 € (z predchádzajúcej analýzy)
- Ročné náklady na hypotéku: 8 727 €
Výpočet ročného zisku po odpočítaní hypotéky:
23 280 € (príjem) – 6 960 € (prevádzkové náklady) – 8 727 € (hypotéka) = 7 593 €
Výpočet návratnosti vlastného kapitálu (Return on Equity – ROE):
Ročný zisk po odpočítaní hypotéky (7 593 €) / Celkový vlastný kapitál (43 000 €) * 100% = približne 17,66%
Porovnanie s predchádzajúcou analýzou bez hypotéky:
V predchádzajúcej analýze bez hypotéky bola celková počiatočná investícia 163 000 € a ročný zisk 16 320 €, čo predstavovalo návratnosť investície približne 10%.
Záver k otázke hypotéky:
Zobrať si hypotéku v tomto hypotetickom scenári by sa pánovi Jánovi pravdepodobne oplatilo. Hoci by mesačne musel platiť splátky hypotéky, jeho ročný zisk by stále bol pozitívny (7 593 €) a hlavne, návratnosť jeho vlastného kapitálu by sa výrazne zvýšila z 10% na približne 17,66%. Je to vďaka efektu finančnej páky (leverage), kde s menším množstvom vlastných peňazí kontroluje väčší objem aktív, ktorý generuje príjem.
Dôležité faktory na zváženie:
- Riziko: S hypotékou prichádza aj vyššie riziko. Ak by sa obsadenosť chaty znížila alebo by sa vyskytli neočakávané vysoké náklady, pán Ján by stále musel platiť splátky hypotéky.
- Úrokové sadzby: Ak by sa úrokové sadzby v budúcnosti zvýšili, jeho mesačné splátky by sa tiež zvýšili, čo by znížilo jeho ziskovosť.
- Doba splácania: Dlhšia doba splácania by znamenala nižšie mesačné splátky, ale celkovo by pán Ján zaplatil viac na úrokoch.
- Finančná situácia pána Jána: Pán Ján by si mal dôkladne zvážiť svoju celkovú finančnú situáciu a schopnosť splácať hypotéku aj v prípade neočakávaných udalostí.
- Podmienky hypotéky: Dôležité je preštudovať si podmienky hypotéky, vrátane poplatkov spojených s jej získaním a prípadných sankcií za predčasné splatenie.
Odporúčania pre pána Jána ohľadom hypotéky:
- Porovnať ponuky hypoték: Získať ponuky od viacerých bánk a porovnať úrokové sadzby, poplatky a podmienky.
- Zvážiť fixáciu úrokovej sadzby: Fixácia úrokovej sadzby na určité obdobie môže poskytnúť istotu ohľadom výšky mesačných splátok.
- Vytvoriť si finančnú rezervu: Mať k dispozícii finančnú rezervu na pokrytie prípadných výpadkov v príjmoch z prenájmu alebo neočakávaných výdavkov.
- Konzultovať s finančným poradcom: Pred rozhodnutím o hypotéke by sa mal pán Ján poradiť s nezávislým finančným poradcom, ktorý mu pomôže zhodnotiť jeho situáciu a vybrať najvhodnejšiu hypotéku.
V konečnom dôsledku, rozhodnutie, či si zobrať hypotéku, závisí od individuálnej situácie pána Jána, jeho tolerancie k riziku a jeho finančných cieľov. V tomto hypotetickom scenári sa však zdá, že s rozumným prístupom a dôkladným zvážením všetkých faktorov by hypotéka mohla byť pre neho výhodná.
Musíte sa prihlásiť ak chcete zanechať komentár.